2021年度税制改正 住宅ローン減税の「床面積」条件緩和40㎡以上が対象に

初めてのマンション購入

住宅ローン減税の条件の中で、独身のマンション購入者にとって一番のネックであった「床面積」の条件が緩和されます。

マンションの床面積は、算出方法によって2種類あります。

ざっくりいうと「広い方」と「狭い方」があります。

不動産広告で表示されるのは主に「広い方」の面積。

それに対し、住宅ローン減税に代表される各種税制の適用条件は「狭い方」が基準となるので注意が必要なのです。

控除を受けられるか否かの判断で間違いやすいポイントですので、具体的な物件(私が購入したマンション)を例に解説しますね。

住宅ローン減税について

物件の床面積 40㎡以上も対象へ

「住宅ローン減税」制度をご存じですか。

はじめてさん
はじめてさん

ファミリーで住むくらいの広さの不動産を買うと、

税金が安くなるんでしょ

そうです。

住宅ローンの年末残高の1%相当の金額を、一定期間税金から差し引いてもらえる、それです。

住宅ローン減税制度の各種条件がクリアできていて、恩恵を受けている人がうらやましい制度ですね。

ここで、

はじめてさん
はじめてさん

私が欲しいのはコンパクトマンションだから関係ないよね・・・

と、思われた方に、朗報です!

確かに、住宅ローン控除(減税)の対象面積は、2020年度までは「50㎡以上」。

それが2021年4月からは「40㎡以上」に条件が緩和され、より多くの物件が対象となりそうです

もろり
もろり

所得制限は逆に厳しくなったけどね!

とはいえ年間所得1,000万円までの人は対象だよ。

50㎡と40㎡ 広さの目安はどれくらい?

50㎡というと、目安としては2LDK相当の間取りで多くみられる広さです。

単身者にはちょっと贅沢な印象ですね。

それに対し40㎡は、1LDK相当。50㎡よりも単身者向けの広さといえます。

ちなみに私が独身時代に購入したマンションは、広告上の面積で42㎡ほどですが、

それでも当時は「広すぎて落ち着かない」と思ったくらいです。

42㎡のワナ

私が13年ほど前、独身時代に購入したマンションは、広告上の面積で42㎡ほどです。

「じゃあ、もろりさんのマンションも面積が40㎡以上あるから対象になったのね。よかったね」

と思ってくださった方、ありがとうございます!

住宅ローン減税制度の改正は、これから住宅を購入する人が対象です。

所有しているマンションが税制改正により対象物件となったとしても、現所有者である私が税額控除の恩恵を直接受けられるわけではありません。

とはいえ、マンションを売却するときには「住宅ローン控除の対象物件」とアピールできるわけですから非常にメリットがあります。

ですが残念ながら私のマンションは、面積の条件緩和をもってしても、

住宅ローン控除の対象にはなれないのです。

はじめてさん
はじめてさん

なんでー、面積40㎡以上あるよねー?

実はさきほど、あえて「広告上の面積で42㎡ほど」と申し上げました。

本来ならば話の流れからいうと「登記簿の面積で39㎡ほど」というべきところでした。

もろり
もろり

見栄もあってつい・・・

私のマンションは、ある基準で測ると42㎡であり、別の基準で測ると39㎡なんです。

住宅ローン控除の条件としての「床面積」は、狭い方で判断されるんですね。

どっちも正当な面積の数値なのですが、同じ部屋の面積を測っておいて、数値が2種類あるってどういうことなのでしょうか。

解説しますね。

マンションの床面積は2種類ある。内法面積 と 壁芯面積

狭い方と広い方の違いについて

住宅ローン控除の主な条件の一つである「床面積」。

なぜマンションについては2種類、狭い方と広い方が存在することになってしまうかというと、

法律によって、「床面積」のとらえ方が違っているからなんですね。

具体的には、以下の二つの法律が関わっています。

不動産登記法と建築基準法です。

  • 【狭い】不動産登記法の面積 : 内法(うちのり)
  • 【広い】建築基準法上の面積:壁芯(へきしん/かべしん)

内法と壁芯では、算出方法が違うため数値が異なります。

内法(狭い方)は、上から見て壁の内側から面積を測ります。

実際の有効面積というとイメージしやすいかと思います。

もろり
もろり

「内法」面積は、居住面積そのもの。実際の部屋面積

それに対し、壁芯(広い方)は、構造部分である壁の厚みの中心=芯 から測るので、少なくとも壁の厚みの半分だけは内法よりも広い数値になります。

もろり
もろり

「壁芯」面積は、内法よりも、ひとまわり大きいイメージ

内法面積と壁芯面積を区別するのはどうして

マンションは、ひとつの建物に複数の所有者が存在する「区分所有建物」です。

不動産としては、実際の部屋面積が重要ですので、内法面積で登記されます。

もろり
もろり

不動産登記は、所有者の情報を記載する公の帳簿のことだったね。

ですが建物(建築基準法)としては、建物の構造が強度として十分かを重視しますので、構造の中心である「芯」からの面積を基準にします。

内法面積と壁芯面積はどのくらい違うのか

私のマンションを例にあげると

  • 内法では39㎡
  • 壁芯では42㎡

住宅ローン控除の対象かどうかは登記上の面積を見られます。

マンションでは内法面積が登記されます。2つある面積のうち、狭い方ですね。

私のマンションは内法で39㎡ですので、わずかに40㎡に満たず、住宅ローン控除対象外ということになります。

まとめと注意点

ちょっと法律とか苦手~、な人のためにまとめます。

マンションの面積には2種類ある

内法(狭い方)< 壁芯(広い方)

住宅ローン控除の対象かどうかは、狭い方の面積で判断される

しかし不動産広告では、広い方だけの表示が多い

だから皆さんも注意しようね、というお話です。

ちょっといいな、と思った物件の面積が、果たして狭い方なのか、広い方なのか分からないときは、とりあえず広い方だと仮定して、95%をかけてみるといいです。

個々の条件にもよりますが、内法と壁芯は大体5%くらい面積が違ってくると言われます。

95%をかけてみても40㎡を超えているようならば、住宅ローン控除の面積の条件はクリアできている可能性が高いです。

もろり
もろり

95%は絶対ではないので、本当に購入する前には、十分に確認しようね。

そのときは、広さ以外の条件についても要チェックですよ。

今回は、住宅ローン控除の面積条件緩和の話題から、マンションの面積には2種類あるから注意してね、というお話をしました。

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